??作者 許小樂 貝殼研究院首席市場分析師
??根據貝殼研究院監測，貝殼50城的二手房市場結束了4月份以來成交量持續下行的態勢，在9月份的歷史成交低位溫和復蘇。部分重點城市正在逐步走出二手房市場成交低谷，如深圳、廣州、東莞、佛山、上海、合肥、蘇州等地成交量持續改善。
??隨著市場成交量出現積極變化，12月份，貝殼50城二手房價格指數環比跌幅出現了本輪市場下跌以來的首次收窄，價格下跌的城市數量也在減少。
??同時，貝殼50城的新房市場銷售規模也有小幅反彈。貝殼研究院監測的重點66城的新房成交量連續兩個月顯現回升，12月份環比增幅明顯擴大。近三個月，貝殼新房價格指數環比跌幅逐步收窄至止跌。
??這些信號表明，信貸環境的改善對于市場的復蘇具有直接作用。根據貝殼研究院監測，四季度以來，百城平均首套、二套房貸利率持續下降，12月較9月累計下降約10個基點，近兩個月房貸平均放款周期也持續快速收窄，累計收窄16天。信貸環境的改善帶動了市場預期的修復以及置業需求的入市。
??因此，我們堅持之前的判斷：這輪房地產市場下行更多是信貸節奏錯配導致的失衡，而非是市場本身出了問題。年末，隨著房地產行業信貸額度改善，市場還是能夠走出持續下跌的態勢。
??我們預測2021年房地產交易額與2020年將基本持平，新房成交將再創歷史新高，二手房成交規模相比2020年將會有約6%的下降。
??貝殼研究院測算，2022年房地產按揭總量將達到8萬億元，預計能撬動22-23萬億元的地產交易額。盡管銷售額可能會有小幅下降，但交易規模仍然巨大。
??按照當前發展進程，我們預計，2022年一季度，部分核心城市的二手房市場成交量就能企穩，二季度價格就能夠穩住。新房市場也會隨之改善，并逐步傳遞到土地市場，從而使整體房地產市場表現出一種鏈式修復態勢。
??年底市場的復蘇來之不易，是政府與企業共同努力的結果。但我們也要看到，當前市場回升是溫和的、脆弱的、分化的，而行業整體低溫的局面并未明顯改善。房價還在慣性下跌，市場預期、新房項目開盤去化率仍處行業發展低位。
??當前，部分房企的風險尚未解除，行業拿地投資需求不足。貝殼研究院的數據顯示，已完成第三批集中供地的21個城市的土地流拍率均值約為23%，較第二批次30%的情形略有改善，但難掩土地市場仍處低溫的事實。同時，城市間分化也在加大，部分東北省會城市如沈陽、長春等地流拍率較高，國企、央企和地方城投公司在土地市場的托底跡象明顯，民企參與度有待進一步提升。(中新經緯APP)
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