??2021年投資市場“風云變幻”之下，大重慶招拍掛市場總計成交486宗地，成交可建體量4181.42萬方，同比2020年下降29.3%，平均溢價率16.47%，同比2020年上漲9.14%；并呈現一系列變化：
??1、投資節奏“被迫調整”：因“雙集中”政策，公開市場投拓工作呈現一年三輪“研判期-掛牌期-復盤期”，給予企業更多拓展投資渠道的時間機會，后期入股成為公開市場以外的重要增儲手段；
??2、競買規則“因勢而變”：一批次“價高者得”，引房企爭奪，多板塊天花板刷新，帶動市場“熱”→二批次新增“競自持、競品質”及自有資金監管，整體成交遇“冷”，控溢價效果明顯→三批次“自持”限制放寬，出臺“搖號”新規，整體成交趨“穩”，雙集中增強城市土地熱度把控力；
??3、土拍熱度“高開低走”：一批成交均價5850元/㎡，溢價38.85%；二批次成交均價3498元/㎡，溢價0.06%；三批次成交均價4500元/㎡，溢價0.39%，土地市場進入“冷靜期”；
??4、國/央企“實力收割”：中心城區拿地占比一批次40%，二批次29%，三批次41%，“國家隊”資金雄厚，為拿地主力軍；
??重慶土拍表現是行業調整期的縮影，分析重慶土地市場前，先看一組“雙集中” 22城表現的共性和個性。
“雙集中” 22城表現
??01共性：一批次“高歌猛進”，二批次“市場冷靜”，三批次“溫度穩定”個性：優質地塊放量，房地價差擴大，三批次成都、杭州溢價率小幅回升
??各城市一批次市場火熱，房企拿地積極，5城平均溢價率超20%；
??二批次因增加了多重限制，溢價率大幅下降，熱度明顯降低，房企拿地謹慎，多宗地進入流拍，
??三批次仍是低熱運行，但南京、蘇州、廣州規則小幅放松，無錫、杭州、重慶優質地塊放量，較二批次流拍比例有所回落；沈陽第三批次流拍率刷新22城新高，雖供地質量明顯提升，但房企面對市場下行壓力，投資意愿仍不足。
??大重慶土地市場表現
??01中心城區量價高位，12個都市區開發見速度，為房企次級聚焦，成交量與中心城區基本持平
??2021年，大重慶土地成交可建體量4181.42萬方，其中中心城區占40.93%，為房企主力關注區域，量價齊高，平均溢價高企；12個都市區受中心城區發展輪動，成為房企第二聚焦點，成交體量占40.63%基本持平中心城區，樓面價處于區縣高位；渝東南、渝東北各區縣土地成交量較低，均價走低。
??市場調整期，房企下沉區縣投資意愿減弱，對于投資區域價值預期更保守，2021年土拍及金融端政策趨嚴情況下，加上部分地塊受自身土地素質或出讓條件苛刻影響未能成交，分區域未成交地塊比例在14-28%之間。
??02中心城區供地方向：一批次重北區，二批次傾斜西區，三批次核心區釋放、北區積極放量
??重慶一批次供地北區為重心，西區和南區有點狀供應；二批次西區傾斜度顯著提升；為刺激房企投資信心，三批次供地核心區比重顯著加大，占比高達41%，同時北區較二批次有所放量。
??03中心城區分區成交表現：西區、北區為土地成交量雙主力，溢價與流拍表現呈現分化，核心區仍是價值高地
??從重慶中心城區分區成交狀況來看，核心區土地資源有所釋放，樓面均價9343/㎡位列大區第一，房企爭相搶駐城市中心區位，追逐熱情高；
??西區出地速度微超北區，占比39.3%位居第一，但因部分出讓土地限制條件較大，整體流拍比例最高，達16.4%；
??北區成交量660.36萬方，占比38.6%，溢價28%左右處于最高水平，同時未成交比例達15%；
??南區整體出地量低，且成交地塊多位于魚洞及界石等城市拓展板塊，各項配套資源較弱，房企預期保守，多為底價或低溢價成交，拉低整體均價及溢價水平。
??04中心城區企業整體表現：民企一批次表現突出，規則+金融政策強壓下，二三批次民企投資趨于謹慎，國/央企為拿地主力軍
??“雙集中”政策前，中心城區成交土地體量拿地企業占比較為均衡；第一批次土拍規則為價高者得，房企積極增儲，高溢價拿地，民企拿地占比達55%；第二批次土拍規則和金融端政策雙趨嚴，民企基本“躺平”，地方平臺回摘土地占比達67%；第三批次為增強房企拿地信心，土拍規則放寬，但整體金融政策仍嚴，拿地企業呈“能者上”趨勢，資金雄厚的央/國企為拿地主力軍；
??2021年全年重慶中心城區涉宅土地拿地企業占比中，民企略高于央/國企；受土拍規則及金融端政策限制，平臺回摘宗地體量占比達23%。
??2021年重慶土地市場整體呈現“熱”—“冷”—“穩”變化，房企投資受政策調整影響顯著，哪些企業仍取得豐厚投拓成果，如何實現突圍？
房企大重慶投資排行榜
??2021年大重慶增儲榜單呈“百花齊放”——頭部房企、成長型房企、新進型房企均位列其中，國企、民企均有份額。
??TOP3仍由頭部房企占領，融創、金科、龍湖持續拓土，邦泰區縣發力，中鐵二十局大舉提升區縣布局。
??頭部房企中值得關注的是，融創持續深化區縣+中心城區擴張方向，中心城區招拍掛補倉積極，并重倉江津、璧山，機會布局銅梁，關注12個都市區中“融城”較快區域。金科布局方式多樣，中心城區：招拍掛+收并購，區縣：招拍掛+后期入股+代工代建。
??新進房企中，邦泰首入重慶，選擇區縣作為突破口，遍地開花，布局銅梁、黔江、奉節、云陽、開州，避開強競爭區域，差異突圍。
??本地房企中，海成表現亮眼，在政策趨嚴情況下仍積極參拍拿地，集團資金對大本營傾斜度高，區縣與中心城區均積極布局。
??榜單解讀——
??01一梯隊：深耕+國/央企+新進；二梯隊：本地房企表現積極；三梯隊：分化度低，類型多元
??一梯隊房企增儲超百萬方，以深耕型房企為主，融創及金科排名前二，增儲均超200萬方；四川邦泰作為“黑馬”殺出，首入重慶即表現出極強投資意愿，選擇從區縣進行投資突破；
??二梯隊房企為增儲50-100方能級，梯隊中本地房企占據半數，海成三批次區縣發力，雅居樂依靠中心城區+區縣收并購曲線拿地，國瑞摘一宗彈子石大體量綜合地塊上榜；
??三梯隊為50萬方以下能級，梯隊內分化較弱，企業類型多元化。
??02TOP20房企大重慶投資方向：中心城區區仍為投資重心，12個都市區為企業下沉區縣關注重點區域，其中璧山遠超其他區縣，為房企看好
??從TOP20企業整體投資區域分布來看，中心城區占比56.4%，仍是房企關注的重點；市場變化下，企業側重于融城最快，抗壓性更好的璧山，管控風險；此外，12個都市區為核心關注區域，渝東南、渝東北主要采取低量機會布局。
??03TOP20房企大重慶投資結構：房企根據戰略選擇聚焦或下沉，市場調整下更考驗房企投資策略與模式的多元性
??TOP5房企中，融創、金科、中鐵二十局通過區縣+中心城區雙線模式實現大體量增儲，龍湖和邦泰單邊發力。TOP6-10房企除香港置地僅單線投資中心城區外均以雙線布局，本土房企華宇、海成均名列其中。
金科：2021年多元化投資表現突出，從投資方向上，雙線并進，中心城區與區縣獲地體量比重基本相當，從投資方式上，在招拍掛層面以外，還以后期入股+代工代建+股權收購+償債式收購等方式布局，實現整體210.9萬方增儲。
??龍湖：2021年龍湖全線投資中心城區，布局北區及西區熱點區域，摘茄子溪兩宗大體量綜合宅地，引入天街，帶動片區發展。
??海成：在政策趨嚴情況下，作為重慶本土房企，集團積極聚攏自身資金對大本營傾斜度高，本次貨儲以區縣為主，均投資渝東北片區，增儲約80萬方，同時中心城區積極參拍拿地，參拍17次，于空港西區及回興板塊增儲。
??中鐵二十局：雙線投資，下沉區縣意向明顯，一二批次拿地璧山及綦江；中心城區拿地北碚區，二批次規則趨嚴情況下，企業拿地蔡家成為二批次中心城區唯一溢價成交地塊。
??香港置地：在公開市場，香港置地三批次摘得觀音橋兩宗宅地，持續看好核心區價值，進一步提升品牌影響力，并以后期入股方式增加茄子溪85.58萬方貨儲，補充西區綜合型貨值。
??聚焦企業中心城區投資表現，呈現怎樣變化？
??房企中心城區投資排行榜
??榜單解讀——
??01整體增儲量收縮，頭部房企、央/國企以及資金實力強的民企表現突出
??今年中心城區新增土儲前十總榜中，房企大洗牌，“拼刺刀”和“拼策略”各展所長。整體來看，頭部房企、央/國企以及資金實力強的表現突出。
??整體增儲量收縮，投資趨于謹慎，第一、TOP5、前十門檻均有下滑，且為近五年榜單“史低”，其中第一門檻同比下降26%。
??02上半場（非集中+一批次）：為企業年度增儲集中時段，民企中的頭部企業表現突出下半場（二批次+三批次） ：自有資金要求下，考驗房企現金流，國/央企及本土型房企發力，方向上看好核心區
??一梯隊房企為100萬方以上能級，龍湖、融創為一批次中拿地 “強將”，金科非公開市場貨儲為主，香港置地上半年通過后期入股獲取茄子溪地塊股權，同時三批次表現優異，積極補倉；
??二梯隊房企，招商蛇口持續深耕土主，一批次拿地土主成為一批次溢價率最高地塊，三批次再拿土主綜合地塊，看好板塊潛力；華宇聯合金科收并購獲取大渡口重鋼片區地塊，尋求更多納儲機會；中交除一批次競得港城工業園地塊外，后期入股保利石橋鋪項目，尋求招拍掛以外的機會；資金及產商運營實力突出的國瑞和萬華均為三批次拿大宗地上榜。
??整體來看，中心城區增儲前十房企主要在一批次及非公開市場獲地，二三批次競買規則調整及自有資金限制下，國/央企依靠資金實力獲地，萬華、香港置地、華潤、華能依靠產業/商業資源突圍，且多看好核心區。中海所獲取地塊均位于核心區，且摘得的鴻恩寺項目為重慶首宗搖號出讓地塊。
??房企中心城區招拍掛投資排行榜
??招拍掛副榜中，除龍湖、融創超百萬方拉開顯著差距外，前三-前十間分化較弱。
從權益投資額來看，保利均為單獨拿地，傾向于攬高價值地塊，項目位于核心區和熱點區域，權益投資上榜；綠地因大體量商業承接力，拿地成本更低，招拍掛增儲榜位列第八，但未出現在權益投資榜中。
??聯合為“雙刃劍”，分擔資金壓力和高預期風險，但也存在互相掣肘現象，出價應變力弱
??從參拍情況來看，融創、金科、華宇、弘陽、朗詩5家房企聯合占比超50%，主要為一批次，通過聯合方式分擔資金壓力，并共抗高預期下的開發風險。但參拍次數TOP20中，僅6家企業聯合拿地占比高于聯合參拍，前期合作存在牽制現象，臨場變化能力更弱。
??后市預測
??01大重慶投資機會：城市在生長，中心城區價值持續釋放，12個都市區中銅梁、潼南、璧山已表現出上漲動力，渝東南、渝東北一地一議，關注資源占有和產業基礎
??從2021年大重慶各區房價同比狀況來看，中心城區各區房價均呈現上漲，整體價值釋放；
??12個都市區中，銅梁、潼南、璧山、大足房價漲幅最大，江津、永川、涪陵等區受項目尾盤持銷及2020年別墅項目去化較多等影響房價漲幅低或為負值，但區域城市面和地產面不弱，且有產業加持，未來房價仍有上漲動力；
??渝東南及渝東北片區中，武隆、奉節、黔江、開州、萬州因旅游及產業資源、地緣基礎等因素，支撐房價上探空間，其中萬州21年房價同比負值亦是受尾盤項目影響；
??整體來看，石柱、云陽、城口、豐都、長壽等區域因缺乏產業支撐，房價上漲動力不足，應謹慎投資。
??02重慶中心城區投資機會：核心區有利可圖，熱點板塊關注房價上探空間大、漲速快于地價板塊
??從2021年有成交宅地板塊房地價差來看，將板塊分為四個梯隊：
??第一梯隊：多位于城市核心區，區域發展成熟，客戶基礎向好，利潤可觀，企業可重點關注；第二梯隊：多位于城市核心+熱門板塊，熱門區域規劃利好，未來房價仍存上探可能性，部分城市1.5環板塊未來可出讓土地較多，投資空間大；第三梯隊：北區+西區老城+南區新熱板塊為主；北區熱門板塊地價不斷上探，房價受二手房房價限制，西區老城及南區新熱板塊發展差異和價值點各異，可根據企業投資偏好進行跟進；第四梯隊：高新區發展成熟板塊為主，區域規劃利好，房企爭先進駐，拉高地價水平，壓縮利潤，考驗房企溢價能力，建議一地一議。
??03房企拿地迫切度：企業缺貨為普遍現象，TOP30中22家房企住宅貨儲周轉率超0.5，增儲迫切
??04在三道紅線和自有資金等金融端限制下，明年企業競爭或將變弱，土地平均溢價走低
??為度過現金流緊張的陣痛期，企業斷臂求援，賣項目/股份現象或將更多的出現
??三條紅線——
??2021年來，多企業謹慎投資、變賣股份及項目等方式實現降檔；目前紅色檔全為民營企業，橙檔、黃檔多以民企為主；綠色檔以央企和國企為主，企業融資環境整體較好。
??土拍及金融端規則——
??2021年中以來，土地保證金和土地款要求自有資金，對房企資金實力要求趨嚴，投資受抑制；目前部分房企資金端持續承壓，現金流安全性迎來考驗，加快回款仍舊是短期內房企工作重心；明年企業投資或更謹慎，土地溢價率將持續走低。
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