??編者按：2021年是重慶房地產市場載入史冊的一年，猶如搭乘“過山車”，市場從高潮到低谷再到平穩。2021年上半年，重慶首輪土拍空前高漲，甚至帶動整個新房市場熱銷，存量一度低點；下半年，重慶市場急轉直下，成交量、開盤量雙雙下行，土拍國央企成主流，重慶老牌“開發商”紛紛隱沒，年末兩個月，各大開發商調整戰略、平衡發展，重建市場信心，向著平穩發展前行。
??01高昂激戰
??2021年4月28-29日，重慶迎來了空前激烈的集中土拍，兩天分六場進行拍賣，共計成交金額635.04億元，成交樓面均價9133元/㎡，平均溢價率42.99%，其中41宗地塊拍賣成交，5宗地塊掛牌成交，共有33家企業出手拿地，龍湖、融創增儲量超百萬方。
??4月28日重慶首輪集中土拍
??4月29日重慶首輪集中土拍
??土拍之火熱、激烈，溢價率之高，引發了重慶樓市購房熱潮，“供不應求”、“購房熱情”、“項目熱銷”成為5、6月的關鍵詞。
??據統計，5月重慶主城區商品房成交2.95萬套，成交面積達到318.08萬方，創35個月以來新高；商品房成交均價14117元/平方米，同比漲約16%，創歷史新高，并連續6個月出現供不應求的市場現象，商品房庫存量持續下降。
??數據來源：克而瑞
??不少樓盤開盤即售罄的例子比比皆是。華僑城云溪都會兩次開盤共推出397套房源，開盤首日去化率均達100%；5月21日，江城銘著推出74套房源，開盤首日去化率100%。
??除此之外，綠地重慶城際空間站、龍湖頤天康養學宸名著、十里長江、中建御湖壹號、融創云鼎城等樓盤開盤推新量均超100套，首日去化率且都超過90%。
??不僅如此，此次拿地勢頭，也直接影響下半年誕生了多個紅盤項目：
??龍湖以7311元/平、7991元/平分別拿下的大渡口住宅地塊，推出煥城項目，并打造商業配套——龍湖天街，首開熱銷400多套；招商以10460元/平拿下的西永地塊，推出招商渝天府項目，去化較好；融創以14470元/平高地價拿下中央公園地塊，推出春華錦改善盤，首期開盤較好。
??02樓市轉折點
??7月中下旬以來，多地“打補丁”式調控頻出，當月中央有關房地產市場端和金融端政策及表態已超十余條，新一輪樓市調控更加高頻化、精細化和全面化。
??各大城市集中供地限價，要求競自持租賃住宅面積，要求房企新增土地金額不能超過年度銷售額40%，甚至要求房企上報拿地資金來源。
??2021年9月10日，恒大暴雷事件的“陰霾”揮之不去，在重慶，恒大在建住宅幾乎全線停工、交付延期，引發了購房者強烈的市場觀望情緒。
??8月之后，多重影響下，重慶新房成交量急轉直下。
??數據來源：克而瑞
??與此同時，受房企暴雷影響，多地土拍新增競拍門檻的新聞頻出，第二次土拍多城為底價成交，達到最高限價的地塊也僅占少數，且均有多宗地塊終止或流拍，土地市場熱度明顯下降，重慶在整個房地產市場跌宕下，無一例外。
??重慶首輪土拍規則十分寬松（不限地價、不限房價、不競自持、不競配建），房企參拍熱度高漲，為確?！翱氐貎r、控房價、穩預期”，重慶第二輪集中土拍規則全面升級。
??主要調整以下四點：
??第一，對每宗土地均設置了最高限價，嚴控溢價率水平，最高限價溢價率設置在6%-15%之間，嚴格控制地價水平；
??第二，新增“競自持”環節，報名開發商數量≥2家的地塊，當地塊價格觸頂后，然后競自持比例，部分地塊還引入了“競品質”的模式；
??第三，增加配建租賃住房指標，此次推出的42宗地塊中，有17宗地配有自持租賃住房指標，占比大約40%；此舉旨在落實國家保障性租賃住房供給要求，利于加快建立租購并舉的住房制度；
??第四，本次土拍還將對競買人的購地資金來源、競買資格等方面進行嚴格審查，積極跟進中央“穩地價、穩房價、穩預期”相關舉措，也能一定程度上預防房企的金融風險。
??2021年9月24日重慶第二次集中土拍正式開拍，一場42宗地塊的土拍，在半小時內低調收場，其中9宗土地提前終止，5宗流拍，26宗掛牌成交，2宗競拍成交，最高溢價率僅0.43%。
??重慶第二批集中土拍
??中鐵二十局以7.8億元拿下蔡家127.6畝地，樓面價7641元/㎡，溢價率0.43%。
??中海以3.6億元拿下觀音橋16.4畝地，樓面價13300元/㎡，底價成交。
??龍湖、融創、金科等拿地頻出的開發商，頻頻隱沒，康田（重慶市地產集團有限公司）、巴南建設集團、成都城投、兩江文投、邁瑞城投等為代表的央企、國企、平臺公司成為是重慶第二輪土拍拿地的主力，也成為接下來土拍的基調。
??03理性與信心
??2021年10月，“三條紅線”政策下的“三道補丁”被重申，“三道補丁”中，除了拿地銷售比和商票數據，經營活動現金流也被納入重點監測指標之一。監管部門明確規定，房企近三年經營活動產生的現金流凈額不能連續為負。
??接下來，能夠拿地的房企，除了企業規?？己?，其資金是否充沛，融資能力如何才是決定性因素，如此，各大房企正式調整戰略，改變快速拿地，迅速擴張，高杠桿，高周轉的發展模式，向著穩定、平衡轉變。
??2021年12月11日，牽動業內外心弦的重慶第三批次土拍，落下帷幕，共計出讓土地28宗，5宗流拍，23宗土地成交。成交地塊中，20宗底價掛牌成交，3宗通過競拍成交，共攬金275.75億元。
??重慶第三批集中土拍
??其中，中海以封頂樓面價12426元/㎡，總價9.77億元，溢價率15%，競得位于江北區大石壩組團I分區I6-1-1/03，出讓面積66畝的大體量純住宅地塊，達到封頂價后，觸發搖號機制。
??相比第二批土拍，除了房企資金不充沛等因素，不少推出的住宅地塊，自持比例高、住宅體量小、商業占比等各種令房企“乏力”的硬性要求。
??在三批次土拍中，燃起房企熱情的江北區大石壩組團I分區I6-1-1/03地塊，具有體量大、純住宅的特點，不僅方便操盤規劃，讓房企也更好“算賬”了。
??在經過近三個月戰略調整后，與房企紛紛躺平的二批次土拍，此次土拍新增了香港置地、招商蛇口、萬科、金茂、建發等大牌開發商的身影。
??看好優質地塊、溢價率15%、多家房企激烈競爭......在優質供應、降低拿地門檻的前提下，不少房企已經開始謹慎拿地，積極性有所提升。
??結語
??回顧2021年重慶三次集中土拍，從2021年4月第一輪土拍的瘋狂熱度，到9月底第二輪土拍遇冷，國央企底價成交成主流，奠定土拍基調，再到如今第三輪土拍回穩，再現封頂溢價，重慶集中土拍經歷了一言難盡的一年，也是隨行情不斷調整、變革的一年。
??樂居財經整理
??據克而瑞數據分析，重慶一批次供地北區為重心，西區和南區有點狀供應；二批次西區傾斜度顯著提升；為刺激房企投資信心，三批次供地核心區比重顯著加大，占比高達41%，同時北區較二批次有所放量。
??龍湖、融創、金科等為代表的重慶頭部民企，在第一批次表現突出，隨后在規則+金融政策強壓下，二三批次民企投資趨于謹慎，康田、城建等國/央企為拿地主力軍。
??2021年重慶企業拿地top10
??當下市場需要以穩健經營、回歸產品力、好的交付產品帶動市場信心。
??在2021年土拍由熱轉冷轉穩，猶如“過山車行情”的一年里，重慶實力派房企持續發力，龍湖、融創、金科、香港置地依舊拿地可建體量超百萬方。
??從累計拿地體量可以看出，四大實力房企將成為2022年重慶樓市攻堅力量，其品牌印象、產品價值以及項目銷售熱度，也將逐步重構樓市信心。
??2022年，讓我們一同期待，重慶向新而行。
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