??最近土拍市場有一個趨勢,除了央國企托底以外,聯合拿地的房企越來越少了。
??CRIC監測數據顯示,今年已完成首輪集中土拍的18個城市成功出讓的336宗含宅地塊中,只有33宗地塊是由聯合體競得,也就是說每10宗地只有約1宗為聯合拿地。
??過去,房企為分攤資金壓力與風險,多以聯合拿地實現規模突圍,尤其市場準入門檻較高的北京、上海,聯合拿地更是多見。早在2015年的時候,北京聯合體拿地的比例就已經高達46%,而上海聯合體拿地的比例也有32%。
??如今,北京首輪集中土拍結束后,聯合體拿地的比例已降至17.6%。要知道,2021年北京首輪集中土拍時,聯合體拿地的比例高達53%。
??當前市場下行、行業資金鏈脆弱已是不爭的事實,房企合作的紅利明顯減弱。
??01
??18城聯合拿地比例不足10%
??我們梳理了已完成今年首輪集中土拍的18個城市,已成交的336宗含宅地塊中,聯合體拿地的比例僅9.8%。
??其中,無錫聯合體拿地的比例本輪最高,達到50%,聯合體以民企+平臺公司為主。此外,青島、深圳、重慶、長沙聯合體拿地的比例也在20%以上。
??作為房企聯合拿地重鎮的北京,2022年首輪集中土拍聯合拿地的比例只有17.6%。
??2021年首輪集中土拍時,北京聯合拿地比例升至高點,達到53.3%,最多時更是有5家房企組成聯合體拿地,至第二輪集中土拍聯合拿地的比例也達到了52.9%,第三輪集中土拍聯合拿地比例急轉直下,只有20%。
??除了聯合拿地的比例下降以外,本輪聯合拿地的特征也發生了變化。
??如果說2021年首輪集中供地合作拿地是以中小房企為主,那么2022年的合作拿地則呈現出“強強聯合”的特征,而且,部分平臺企業與規模房企聯合的情況也不少見。
??聯合體拿地越來越少說明什么?
??這一變化,意味著當前房地產投資收益已大不如前,同時行業暴雷風險加劇,合作方的資質成為波及房企自身安全與穩定的一大隱憂。
??圖:已完成首輪集中土拍18城涉宅地塊及聯合拿地比例
??數據來源:CRIC
??02
??合作項目虧損成企業負擔
??聯合投資指向的合作開發,也在市場下行周期下,出現更多的不確定性。
??比如股東資金面出現問題,或對項目去化、利潤前景預期不一致,導致投入不足、開發停滯、股權出售等問題,都在深刻影響著合作效益的實現。
??房企合作項目有兩個非常重要的指標:并表項目和非并表項目。
??簡單來說,并表項目收益直接計入合并報表營收,非并表項目經營成果則通過合營聯營投資損益在財報體現。
??一個非常重要的趨勢是,非并表項目投資收益在削弱。
??CRIC數據顯示,已披露2021年年報的房企中,合營聯營投資收益同比下滑的比例達到了65%。合作項目越多,下滑的幅度就越顯著,比如,如萬科、旭輝、正榮、德信等合營聯營投資收益幾乎減半。
??而且,合作項目投資收益大不如前。
??比如萬科非并表比例保持在30%左右,但是2021年合營聯營投資收益下降49.8%,越秀2020、2021兩年非并表比例持平,但合營聯營投資收益降幅達到55%。
??上述數據或多或少反映出合作項目的問題,而低效率、低效益合作項目必然會成為企業負擔。
??表:部分房企非并表項目收益情況(億元)
??數據來源:CRIC
??03
??表內權益下降致歸母凈利潤雪上加霜
??合作開發還有一個重要的問題,那就是項目權益被瓜分,直接導致房企結轉收入與銷售規模不匹配。
??換句話說,表內權益占比下降,合作方將侵蝕企業更多的利潤。
??2017-2021年以來,行業合作持續深化,典型上市房企表內權益占比(歸屬母公司權益/所有者權益)由80%降至63%,部分房企甚至跌破了50%。
??尤其是行業盈利下行探底的過程中,合作模式下房企利潤還將進一步被攤薄,一定程度上對歸母凈利潤造成壓力。
??比如德信,受合作項目眾多拖累,其表內權益長期過低,2021年只有27.5%。
??從財務報表中也可以很清晰的看出,表內權益過低對利潤造成的影響。2021年,德信實現凈利潤23.8億元,但少數股東就分食了14.4億元,歸母凈利潤僅有9.4億元,同比跌幅達21.1%,歸母凈利率為4.1%,創下企業2017年以來最低,且顯著低于行業平均水平。
??所以,在展開項目合作時,項目權益直接與利潤情況掛鉤,因此房企不得不關注這方面的問題。
??圖:典型合作型房企(股東權益低于60%)表內權益與歸母凈利率散點圖
??注:表內權益占比=歸屬母公司權益/所有者權益
??數據來源:CRIC
??這也給以“合作”為生的中小型民企敲響了警鐘。
??如果在項目合作中比較被動,那么發展的阻力也會越來越大,因此提升自身資質是掌握“話語權”的關鍵。
??而規模房企也并非一勞永逸。
??我們梳理了企業土儲明細發現,包括萬科、招商蛇口、金地、旭輝等中大型企業,合作項目比重也非常大,比如萬科,截至2021年底,非100%持股項目占比已經達到了92%,控制合作風險也是當務之急。
??而旭輝此前曾在3月遭瑞銀下調評級,主要原因就是合作方風險暴露,截至2021年底,旭輝不同形式的合作項目已達到八成,其中涉及發生債務展期合作方的合作項目共有21個。
??現在來看,企業的穩定性和安全性不僅僅取決于自身的經營和財務管控,尤其是當前市場下行壓力加劇,行業信心不足,違約暴雷企業增多,企業還將承擔更大的連帶壓力。
??表:截至2021年底典型中大型房企土儲中合作項目情況
??數據來源:CRIC
??市場下行,企業現金流承壓,合作模式的弊端和風險也逐一暴露。
??實際上,目前聯合體拿地的減少也從側面印證了房企合作熱度下降的趨勢,項目合作的門檻也會越來越高,行業發展對于合作模式的依賴度將逐步降低。
??未來,合作一定不會缺席,只是,“合作方排雷”將成為房企中長期發展的重要課題。
參與討論 我要評論