聯合拿地退潮！

??最近土拍市場有一個趨勢，除了央國企托底以外，聯合拿地的房企越來越少了。

??CRIC監測數據顯示，今年已完成首輪集中土拍的18個城市成功出讓的336宗含宅地塊中，只有33宗地塊是由聯合體競得，也就是說每10宗地只有約1宗為聯合拿地。

??過去，房企為分攤資金壓力與風險，多以聯合拿地實現規模突圍，尤其市場準入門檻較高的北京、上海，聯合拿地更是多見。早在2015年的時候，北京聯合體拿地的比例就已經高達46%，而上海聯合體拿地的比例也有32%。

??如今，北京首輪集中土拍結束后，聯合體拿地的比例已降至17.6%。要知道，2021年北京首輪集中土拍時，聯合體拿地的比例高達53%。

??當前市場下行、行業資金鏈脆弱已是不爭的事實，房企合作的紅利明顯減弱。

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??18城聯合拿地比例不足10%

??我們梳理了已完成今年首輪集中土拍的18個城市，已成交的336宗含宅地塊中，聯合體拿地的比例僅9.8%。

??其中，無錫聯合體拿地的比例本輪最高，達到50%，聯合體以民企+平臺公司為主。此外，青島、深圳、重慶、長沙聯合體拿地的比例也在20%以上。

??作為房企聯合拿地重鎮的北京，2022年首輪集中土拍聯合拿地的比例只有17.6%。

??2021年首輪集中土拍時，北京聯合拿地比例升至高點，達到53.3%，最多時更是有5家房企組成聯合體拿地，至第二輪集中土拍聯合拿地的比例也達到了52.9%，第三輪集中土拍聯合拿地比例急轉直下，只有20%。

??除了聯合拿地的比例下降以外，本輪聯合拿地的特征也發生了變化。

??如果說2021年首輪集中供地合作拿地是以中小房企為主，那么2022年的合作拿地則呈現出“強強聯合”的特征，而且，部分平臺企業與規模房企聯合的情況也不少見。

??聯合體拿地越來越少說明什么？

??這一變化，意味著當前房地產投資收益已大不如前，同時行業暴雷風險加劇，合作方的資質成為波及房企自身安全與穩定的一大隱憂。

??圖：已完成首輪集中土拍18城涉宅地塊及聯合拿地比例

??數據來源：CRIC

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??合作項目虧損成企業負擔

??聯合投資指向的合作開發，也在市場下行周期下，出現更多的不確定性。

??比如股東資金面出現問題，或對項目去化、利潤前景預期不一致，導致投入不足、開發停滯、股權出售等問題，都在深刻影響著合作效益的實現。

??房企合作項目有兩個非常重要的指標：并表項目和非并表項目。

??簡單來說，并表項目收益直接計入合并報表營收，非并表項目經營成果則通過合營聯營投資損益在財報體現。

??一個非常重要的趨勢是，非并表項目投資收益在削弱。

??CRIC數據顯示，已披露2021年年報的房企中，合營聯營投資收益同比下滑的比例達到了65%。合作項目越多，下滑的幅度就越顯著，比如，如萬科、旭輝、正榮、德信等合營聯營投資收益幾乎減半。

??而且，合作項目投資收益大不如前。

??比如萬科非并表比例保持在30%左右，但是2021年合營聯營投資收益下降49.8%，越秀2020、2021兩年非并表比例持平，但合營聯營投資收益降幅達到55%。

??上述數據或多或少反映出合作項目的問題，而低效率、低效益合作項目必然會成為企業負擔。

??表：部分房企非并表項目收益情況（億元）

??數據來源：CRIC

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??表內權益下降致歸母凈利潤雪上加霜

??合作開發還有一個重要的問題，那就是項目權益被瓜分，直接導致房企結轉收入與銷售規模不匹配。

??換句話說，表內權益占比下降，合作方將侵蝕企業更多的利潤。

??2017-2021年以來，行業合作持續深化，典型上市房企表內權益占比（歸屬母公司權益/所有者權益）由80%降至63%，部分房企甚至跌破了50%。

??尤其是行業盈利下行探底的過程中，合作模式下房企利潤還將進一步被攤薄，一定程度上對歸母凈利潤造成壓力。

??比如德信，受合作項目眾多拖累，其表內權益長期過低，2021年只有27.5%。

??從財務報表中也可以很清晰的看出，表內權益過低對利潤造成的影響。2021年，德信實現凈利潤23.8億元，但少數股東就分食了14.4億元，歸母凈利潤僅有9.4億元，同比跌幅達21.1%，歸母凈利率為4.1%，創下企業2017年以來最低，且顯著低于行業平均水平。

??所以，在展開項目合作時，項目權益直接與利潤情況掛鉤，因此房企不得不關注這方面的問題。

??圖：典型合作型房企（股東權益低于60%）表內權益與歸母凈利率散點圖

??注：表內權益占比=歸屬母公司權益/所有者權益

??數據來源：CRIC

??這也給以“合作”為生的中小型民企敲響了警鐘。

??如果在項目合作中比較被動，那么發展的阻力也會越來越大，因此提升自身資質是掌握“話語權”的關鍵。

??而規模房企也并非一勞永逸。

??我們梳理了企業土儲明細發現，包括萬科、招商蛇口、金地、旭輝等中大型企業，合作項目比重也非常大，比如萬科，截至2021年底，非100%持股項目占比已經達到了92%，控制合作風險也是當務之急。

??而旭輝此前曾在3月遭瑞銀下調評級，主要原因就是合作方風險暴露，截至2021年底，旭輝不同形式的合作項目已達到八成，其中涉及發生債務展期合作方的合作項目共有21個。

??現在來看，企業的穩定性和安全性不僅僅取決于自身的經營和財務管控，尤其是當前市場下行壓力加劇，行業信心不足，違約暴雷企業增多，企業還將承擔更大的連帶壓力。

??表：截至2021年底典型中大型房企土儲中合作項目情況

??數據來源：CRIC

??市場下行，企業現金流承壓，合作模式的弊端和風險也逐一暴露。

??實際上，目前聯合體拿地的減少也從側面印證了房企合作熱度下降的趨勢，項目合作的門檻也會越來越高，行業發展對于合作模式的依賴度將逐步降低。

??未來，合作一定不會缺席，只是，“合作方排雷”將成為房企中長期發展的重要課題。